Que la Argentina vuelva a tener crédito hipotecario de largo plazo es una excelente noticia. Y que dado que el Estado deficitario dejó de llevarse la disponibilidad de fondos de mediano y largo plazo, y que entonces, el Fondo de Garantía de Sustentabilidad comience a aportar fondeo para que los bancos puedan ampliar esa oferta es un paso particularmente importante.
Después de décadas en las que el crédito hipotecario prácticamente desapareció, recuperar la posibilidad de que una familia transforme sus ingresos futuros en una vivienda presente es, como señala Juan Curutchet en la columna publicada por este medio, “Hacia una sociedad de propietarios”, mucho más que una cuestión financiera. Es reconstruir una herramienta de movilidad social, ahorro y formación de patrimonio. Somos agradecidos de que el Crowding Out desaparezca y vuelvan los sujetos reales de crédito.
Pero creo que podemos —y debemos— dar un paso más. Hace tiempo que venimos planteando esta discusión. En junio de 2025 escribí en este mismo medio sobre la necesidad de pasar de financiar solamente stock a financiar también flujo. Lo sostuvimos desde la Asociación de Empresarios de la Vivienda y lo reiteramos este año en BATEV y en la Expo Real Estate: recuperar el crédito hipotecario es indispensable, pero si queremos aprovechar todo su potencial económico tenemos que lograr que llegue también a la vivienda nueva y a la vivienda en construcción. Es justo y necesario. Es justo para quien busca acceder a una vivienda y necesario para una economía que necesita inversión y empleo. Permite que miles de familias accedan a su casa, moviliza el mercado inmobiliario y reconstruye una cultura del crédito que la Argentina había perdido. No hay ninguna contradicción con eso.
Pero sus efectos económicos no son iguales a los del financiamiento de una vivienda que todavía debe construirse.
Cuando financiamos la compraventa de una vivienda existente, facilitamos fundamentalmente una transferencia de patrimonio. Cuando financiamos una vivienda nueva, además de permitir el acceso a la propiedad, generamos una vivienda que antes no existía. Ese dinero se transforma en tierra, proyecto, obra, materiales, transporte, proveedores, profesionales, impuestos y, fundamentalmente, empleo formal registrado.
Esta distinción adquiere todavía mayor importancia ahora que parte del fondeo hipotecario comienza a provenir del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (aunque por ahora en un máximo de cinco años).
Celebro esta decisión. El FGS es ahorro de largo plazo y las hipotecas son activos de largo plazo. Que esos recursos puedan contribuir al desarrollo de un mercado hipotecario profundo es conceptualmente consistente y puede resolver uno de los principales problemas que enfrentan los bancos: conseguir fondeo a plazos compatibles con créditos de 20 o 30 años.
De hecho, cuando esta posibilidad comenzó a discutirse públicamente, señalé que los recursos de largo plazo del FGS podían aportar justamente esa previsibilidad al sistema financiero.
El FGS no es simplemente una caja de recursos disponibles. Es un patrimonio con una finalidad específica y sus inversiones deben respetar criterios de seguridad, rentabilidad y sustentabilidad. La normativa que lo regula establece, precisamente, que debe preservar el valor y la rentabilidad de sus recursos y garantizar la sustentabilidad del sistema previsional.
Precisamente por eso, la discusión no debería ser solamente si el FGS puede financiar hipotecas, sino también cómo podemos conseguir que, respetando esos criterios, una parte de ese financiamiento produzca el mayor impacto posible sobre la economía real.
Hoy contamos además con una herramienta que hace algunos años no existía: las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios, que permiten construir el puente entre el crédito hipotecario y la vivienda en desarrollo.
En la Argentina muchas buenas herramientas financieras demoraron años en alcanzar escala (los fideicomisos, 10 años; los fondos comunes de inversión cerrados, 20). No deberíamos permitir que ocurra nuevamente; depende de nosotros, los actores económicos. El desafío es conseguir que la hipoteca divisible se transforme rápida y efectivamente en crédito para vivienda nueva.
No propongo reemplazar el crédito al usado. Todo lo contrario: espero que crezca, que bajen las tasas, que aumenten los plazos y que cada vez más argentinos puedan acceder a él. Lo que propongo es completar el círculo.
Si logramos que una parte creciente del ahorro de largo plazo financie hipotecas sobre viviendas nuevas, el efecto se multiplica: el ahorro se transforma en crédito; el crédito, en inversión; la inversión, en nuevas viviendas; y esas viviendas, en actividad y empleo. Parecido a lo propuesto por el Director del BCRA. Curutchet propone avanzar hacia una sociedad de propietarios. Coincido plenamente.
Pero una sociedad de propietarios no solo necesita crédito y estabilidad. También necesita más empleo y producir las viviendas que esos futuros propietarios van a comprar.
El autor es vicepresidente de CEDU-AEV
