El 1° de octubre los contratos de alquiler que tengan pactado el ajuste para ese mes, enfrentarán una nueva suba en sus valores. Pero el porcentaje no será igual para todos: desde la derogación de la ley de alquileres -en diciembre de 2023-, propietarios e inquilinos tienen libertad para acordar la duración del contrato, la frecuencia de actualización y el índice que se utiliza.
En la actualidad todavía conviven contratos firmados bajo distintos marcos:
- Los que fueron firmados bajo la ley de alquileres, por un período de tres años y con ajustes anuales por el Índice de Contratos de Locación (ICL). Sin embargo, los últimos acuerdos de esta etapa están llegando a su vencimiento durante octubre de 2026.
- Los que se celebraron entre el 18 de octubre y el 28 de diciembre de 2023, luego de la reforma de la normativa, con actualizaciones semestrales por el coeficiente Casa Propia.
- Los que se pactaron a partir de la derogación de la ley, el 29 de diciembre de 2023, con libertad contractual entre las partes y que, mayormente, establecen ajustes cada tres o cuatro meses por el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
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Con IPC
A partir del 29 de diciembre de 2023, con la derogación de la ley de alquileres, los contratos comenzaron a pactarse con libertad entre las partes. Esto significa que los propietarios e inquilinos pueden acordar libremente la duración del contrato, la periodicidad de los ajustes y el índice que se utilizará.
En la mayoría de los casos, los acuerdos incluyen actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales basadas en la inflación, medida por IPC.
Entonces, para quienes tengan un contrato con ajuste cada cuatro meses y deban actualizarlo en octubre, se toman los últimos cuatro datos de inflación disponibles: mayo (2,1%), junio (1,9%), julio (2,1%) y agosto (1,7%). Al acumular esas variaciones, el incremento alcanza aproximadamente el 8,03%.
De esta manera, si hasta septiembre se pagaban $700.000 por mes, desde octubre el alquiler pasará a aproximadamente $756.285. En tanto, para un alquiler de $900.000, el nuevo valor será de alrededor de $972.366.
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Con ICL
Aunque el Índice de Contratos de Locación (ICL) dejó de ser obligatorio con la derogación de la ley, las partes pueden continuar utilizándolo si así lo establecieron en el contrato.
Para un acuerdo con actualizaciones cada cuatro meses, el incremento correspondiente a octubre será de aproximadamente 9,83% Así, un alquiler de $700.000 pasará a aproximadamente $768.801, mientras que uno de $900.000 ascenderá a cerca de $988.458.
Es importante diferenciar estos contratos de los pactados bajo la antigua ley de alquileres, ya que los acuerdos firmados antes de la reforma que comenzó a regir el 18 de octubre de 2023 tenían una duración mínima de tres años y ajustes anuales por ICL, por lo que los últimos contratos de ese régimen están llegando a su vencimiento durante octubre de 2026, en lugar de comenzar un nuevo año de actualización.
Qué pasa con los contratos que ajustan por Casa Propia
También permanecen vigentes algunos de los contratos firmados durante el breve período comprendido entre el 18 de octubre y el 28 de diciembre de 2023, cuando rigió la reforma de la ley de alquileres.
En esos casos, los contratos fueron establecidos por tres años y contemplaban actualizaciones cada seis meses mediante el coeficiente Casa Propia.
Se trata, de todos modos, de un universo mucho más reducido, ya que ese régimen estuvo vigente durante poco más de dos meses antes de que el DNU 70/2023 derogara la ley de alquileres y restableciera la libertad contractual. Y, esos acuerdos finalizarán este año.
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¿Qué pasa con los contratos que finalizan?
En septiembre también finalizarán acuerdos. Principalmente son los que fueron pactados en el mismo mes de 2023 y firmados bajo la ley de alquileres: por tres años y con ajustes anuales bajo el ICL.
Ahora, el panorama del mercado es otro: la gran mayoría de los contratos de alquiler comenzaron a pactarse bajo libre negociación de las partes, por dos años con ajustes cada tres o cuatro meses, en pesos y atados a la inflación (IPC). Por lo que tanto los inquilinos que finalicen sus acuerdos como los que optaron por continuarlo deberán acordar el nuevo contrato bajo estas condiciones.
Pero un dato clave a tener en cuenta es que los valores que actualmente se publican en el mercado tienden a ser más bajos que los precios que pagan los inquilinos por contrato. Esto se da porque se generó una brecha entre el ajuste del ICL y los precios de los alquileres de nuevos contratos, y también esa brecha en la actualidad se achicó debido a la desaceleración de la inflación.
