En un mercado con poco crédito, los desarrolladores argentinos terminaron asumiendo un rol que, en otros países, cumple principalmente el sistema financiero: financiar a sus propios compradores.
Hoy una parte importante de la vivienda nueva se comercializa con anticipos y cuotas durante la obra e, incluso, con esquemas que continúan después de la entrega. Es una respuesta que el propio sector fue construyendo frente a una necesidad concreta: ampliar la cantidad de personas que pueden acceder a una vivienda o invertir sin tener que contar con todo el capital desde el inicio.
Y creo que esto habla muy bien de la capacidad de adaptación. Pero también muestra una anomalía.
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El desarrollador debería poder concentrar su capital en comprar tierra, proyectar, construir y volver a invertir. Cuando además debe financiar durante muchos años al comprador, inmoviliza recursos que podrían estar destinados a iniciar nuevos proyectos.
Hoy, además, estamos frente a una oportunidad distinta. Las nuevas medidas que buscan ampliar el fondeo hipotecario a partir de recursos del FGS, junto con la apertura de nuevas líneas de crédito en dólares para desarrolladores, empiezan a reconstruir dos piezas que durante muchos años estuvieron prácticamente ausentes: crédito para producir vivienda y crédito de largo plazo para comprarla.
Que el desarrollador pueda acceder a financiamiento para construir; que durante la primera etapa continúe ofreciendo sus propios esquemas de cuotas; y que, alcanzado determinado avance de obra, el sistema financiero pueda tomar al comprador y continuar ese financiamiento mediante un crédito hipotecario de largo plazo.
En ese esquema, los recursos del FGS destinados a fondear hipotecas podrían tener un impacto todavía mayor si una parte llega también a la vivienda en construcción, permitiendo financiar al comprador desde el pozo y no solamente cuando la unidad ya está terminada.
Esto produciría un círculo virtuoso: el comprador podría extender el pago a 10, 15 o 20 años; el desarrollador recuperaría antes el capital invertido; y esos recursos podrían volver rápidamente a tierra y construcción para iniciar nuevos proyectos.
Los nuevos créditos en dólares para desarrolladores suman otra pieza importante. En un sector donde buena parte de los costos, activos y precios se piensan en dólares, recuperar una fuente de financiamiento en esa moneda puede permitir aumentar la capacidad de inversión y acelerar nuevos desarrollos.
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No se trata de reemplazar el financiamiento que hoy ofrece el desarrollador. Se trata de potenciarlo y conectarlo con el sistema financiero.
La autora es directora ejecutiva de CEDU+AEV
