¿Volvió a ser negocio comprar para alquilar? Es la pregunta que resuena en un mercado inmobiliario en el que los valores de venta comenzaron a recuperarse. Pero en los últimos meses la suba se moderó significativamente, luego de una importante caída pospandemia, a raíz de que el crédito hipotecario volvió a estar sobre la mesa de los argentinos.
Los analistas coinciden en que si los préstamos a largo plazo logran masificarse, el impacto se sentirá también en el mercado de alquileres. Más inquilinos convertidos en propietarios implicaría una demanda menos presionada y, en consecuencia, valores de alquiler con menor margen para seguir subiendo. Encaminado el 2026, el escenario combina señales de estabilización con una sensibilidad todavía alta a la macroeconomía y, en particular, al acceso al crédito.
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A esto se suma otro dato clave: tras la derogación de la ley de alquileres -en diciembre de 2023-, la oferta creció con fuerza y los aumentos en los precios de publicación comenzaron a desacelerarse. Aún así, los valores siguen siendo elevados en relación con los ingresos, lo que funciona como un techo natural para nuevas subas y refuerza la idea de un mercado más estable que expansivo.
Cuál es la ganancia por alquiler que deja un departamento según la tipología
La rentabilidad vuelve a ocupar el centro de la escena, pero no todas las tipologías rinden igual. A junio de 2026 -último mes relevado- la renta bruta anual promedio del alquiler tradicional para departamentos publicados en la ciudad de Buenos Aires se ubicó en 6,22%, superando por primera vez en varios años el umbral del 6% anual, de acuerdo a los datos de Reporte Inmobiliario.
El indicador surge de la comparación entre los valores medios de 6661 unidades en alquiler relevadas y los precios de oferta de venta de inmuebles homogéneos en cada barrio de la Ciudad.
Las tipologías de dos y tres ambientes continúan mostrando los mayores niveles de rentabilidad, mientras que los departamentos de cuatro ambientes presentan retornos relativamente más moderados.
Es importante aclarar que la rentabilidad calculada corresponde al momento inicial del contrato. Su evolución posterior dependerá del índice de actualización acordado y de la dinámica futura del valor del inmueble, dos variables que en la Argentina nunca son neutrales.
El análisis por tipología muestra diferencias moderadas entre segmentos:
- 1 ambiente: 6,37 % anual
- 2 ambientes: 6,56 % anual
- 3 ambientes: 6,41 % anual
- 4 ambientes: 5,52 % anual
Al igual que en mediciones anteriores, las mayores rentabilidades se observan en barrios donde los valores de venta permanecen relativamente contenidos respecto de los alquileres obtenidos. En cambio, las zonas con más valorización inmobiliaria presentan retornos más bajos, aunque suelen compensarlo mediante una mayor estabilidad de precios y una menor volatilidad de la demanda.
Los barrios más rentables
Para monoambientes:
- La Boca: 9,15%
- Parque Patricios: 7,38%
- Balvanera: 7,37%
- Parque Chacabuco: 7,11%
- Vélez Sarsfield: 7,09%
Para un dos ambientes:
- La Boca: 9,58%
- Constitución: 8,85%
- Villa Lugano: 8,37%
- Barracas: 8,30%
- Vélez Sarsfield: 9,92%
Para tres ambientes:
- Villa Lugano: 9,36%
- La Boca: 9,13%
- Parque Avellaneda: 8,52%
- Constitución: 8,32%
- Microcentro: 8,13%
Para un cuatro ambientes:
- Lo Boca: 8,74%
- Balvanera: 6,55%
- Caballito: 6,38%
- Villa Urquiza: 6,24%
- Parque Chacabuco: 6,18%
Los barrios menos rentables
Para departamentos de un ambiente:
- Núñez: 5,02%
- Colegiales: 5,22%
- Villa Urquiza: 5,29%
- Palermo: 5,38%
- Belgrano: 5,38%
Para un dos ambientes:
- Boedo: 4,35%
- Palermo: 4,68%
- Coghlan: 4,72%
- Colegiales: 4,78%
- Villa Ortuzar: 4,86%
Para tres ambientes:
- Retiro: 4,38%
- Saavedra: 4,64%
- Colegiales: 4,71%
- Recoleta: 4,91%
- Villa Ortuzar: 5,31%
Para un cuatro ambientes:
- Villa Devoto: 4,20%
- Núñez: 4,49%
- Belgrano: 4,49%
- Recoleta: 4,51%
- Retiro: 4,55%
