¿Volvió a ser negocio comprar una propiedad para alquilar? Es la pregunta que resuena en un mercado inmobiliario en el que los valores de venta comenzaron a recuperarse, aunque en los últimos meses la suba se moderó significativamente, luego de la fuerte caída registrada tras la pandemia.
En la ciudad de Buenos Aires, la renta bruta anual promedio de un alquiler tradicional se ubicó en 5,7% en agosto de 2026, tomando como referencia un departamento de dos ambientes de 50 m². Esto implica que se necesitan alrededor de 17,6 años de alquiler para recuperar la inversión inicial.
Sin embargo, a la hora de analizar una inversión inmobiliaria, CABA no es la única alternativa. Fuera de los límites porteños aparecen otros destinos que pueden ofrecer rentabilidades similares e, incluso, superiores a las de algunos barrios de la Ciudad. En ese escenario, la pregunta cambia: ¿dónde conviene comprar una propiedad para ponerla en alquiler y obtener una mayor renta?
Y, con el verano a pocos meses, resulta interesante poner bajo la lupa cuatro de las localidades más populares de la Costa Atlántica: Cariló, Pinamar, Villa Gesell y Mar del Plata.
La brecha en la compra
Las diferencias comienzan en el monto necesario para ingresar al mercado. Según un informe de Mirando.ai, startup de inteligencia de mercado para el sector inmobiliario, que analizó más de 33.000 viviendas publicadas en portales inmobiliarios del país, los valores presentan una importante dispersión según la localidad y el tipo de propiedad.
Cariló, con aproximadamente 664 viviendas en venta, se posiciona como la localidad más cara entre las analizadas. El metro cuadrado promedio de los departamentos se ubica en US$3333, mientras que el de las casas alcanza los US$1846. “Tres de cada cuatro propiedades publicadas son casas”, especifica el relevamiento.
Le sigue Pinamar, con 5328 viviendas en venta y valores promedio de US$2300/m² para los departamentos y US$1528/m² para las casas.
En Mar del Plata, donde se contabilizan 21.108 propiedades en venta, los departamentos alcanzan un valor medio de US$2062/m², mientras que las casas se ubican en US$1021/m².
Por último, Villa Gesell registra 2319 unidades en venta y presenta los valores más bajos entre las localidades analizadas: US$1310/m² para los departamentos y US$1064/m² para las casas.
Alquilar todo el año: un mercado que casi no existe fuera de Mar del Plata
Pero el precio de compra es solo una parte de la ecuación. Para quien busca adquirir una propiedad como inversión, también resulta fundamental analizar qué posibilidades existen de mantenerla alquilada durante todo el año. Y es acá donde aparecen diferencias importantes entre las localidades.
Fuera de Mar del Plata —donde por cada 1000 viviendas publicadas en venta hay 67 ofrecidas en alquiler anual—, la oferta para contratos de largo plazo es muy reducida, según el informe de Mirando.ai. La diferencia es contundente: Pinamar registra casi nueve viviendas en alquiler anual por cada 1000 publicadas en venta; Villa Gesell, apenas cuatro; y Cariló, ninguna.
“Mar del Plata es una ciudad con un mercado de alquiler propio. En las otras localidades balnearias, en cambio, casi no se ofrecen viviendas para vivir todo el año”, resaltan desde Mirando.ai.
El caso de Cariló es ilustrativo: de los 21 avisos de alquiler que no se presentan explícitamente como temporarios, 17 están publicados en dólares —como es habitual en los alquileres de verano— y ninguno especifica que se trate de una locación anual.
En este escenario, Mar del Plata se diferencia como una alternativa para quien busca comprar una propiedad y mantenerla alquilada durante todo el año: actualmente cuenta con 1407 viviendas ofrecidas bajo esta modalidad.
Pero la cantidad de propiedades disponibles es solo una parte de la ecuación. ¿Qué sucede con la rentabilidad?
Si se toman como referencia los departamentos de un dormitorio, el alquiler anual por metro cuadrado presenta valores relativamente similares en Pinamar y Mar del Plata: $18.750 frente a $17.876, respectivamente. Es decir, alquilar en Pinamar resulta aproximadamente un 5% más caro.
Sin embargo, comprar una propiedad allí cuesta alrededor de un 15% más, una diferencia que termina impactando en el retorno de la inversión: para esta tipología, la rentabilidad bruta anual se ubica en 6,1% en Pinamar frente al 6,6% de Mar del Plata.
En Villa Gesell, el valor del alquiler por metro cuadrado es un 37% inferior al de Mar del Plata, mientras que el precio de compra resulta un 36% más bajo, por lo que la rentabilidad obtenida es similar.
Sin embargo, este último dato debe tomarse únicamente como referencia: el cálculo surge de apenas seis propiedades ofrecidas en alquiler anual, una muestra demasiado pequeña como para considerarla representativa del mercado.
En Cariló no hay suficientes propiedades ofrecidas en alquiler anual como para calcular una rentabilidad representativa.
Rentabilidad: CABA vs. la Costa
Si se toman específicamente departamentos de dos dormitorios —una tipología diferente de la utilizada en la comparación anterior—, la rentabilidad bruta anual alcanza:
- Mar del Plata: 6,1%
- Pinamar: 6,0%
Son porcentajes similares a los registrados en varios barrios porteños:
- Villa Pueyrredón: 6,0%
- Liniers: 6,0%
- San Telmo: 6,0%
- Barracas: 6,0%
- Almagro: 6,1%
- Parque Chacabuco: 6,1%
- Boedo: 6,1%
- Santa Rita: 6,1%
De esta manera, Mar del Plata y Pinamar presentan retornos brutos comparables con algunos de los barrios porteños que rondan el 6% anual.
La brecha se amplía frente a algunos de los barrios más caros de la Ciudad, como Puerto Madero, Palermo y Núñez, donde el elevado precio de compra de las propiedades presiona a la baja la rentabilidad obtenida a través del alquiler.
Alquiler de verano
La ecuación cambia cuando, en lugar de mantener la propiedad alquilada durante todo el año, el propietario apuesta por el alquiler temporario durante la temporada de verano.
Los anuncios para diciembre, enero y febrero ya comenzaron a multiplicarse en las plataformas y muestran una importante dispersión de precios de acuerdo con la ubicación, las características de la propiedad y la quincena elegida.
En Mar del Plata, por ejemplo, un departamento de cuatro ambientes a estrenar sobre la avenida Patricio Peralta Ramos al 4800, en Playa Chica, se ofrece por US$6500 durante la segunda quincena de diciembre, US$8000 en la primera de enero y US$7000 en la segunda, según una publicación de Zonaprop.
En Airbnb, se pueden encontrar alternativas que parten de aproximadamente US$1500 y superan los US$5000, dependiendo de las características de la propiedad y de las fechas seleccionadas.
Costantini invierte hasta US$30 millones para ampliar un icónico edificio de Palermo
En Pinamar, para la segunda quincena de enero aparecen opciones cercanas a los US$2500, como un departamento de un dormitorio con capacidad para cuatro huéspedes próximo a La Frontera. En el otro extremo, algunas unidades superan los US$10.000 por quincena, como ocurre con un departamento de tres ambientes, con capacidad para cinco personas, ubicado sobre la avenida Jorge Bunge.
Por su parte, Cariló vuelve a ubicarse entre los mercados de mayor valor, con numerosas propiedades ofrecidas para la temporada en torno a los US$6000 la segunda quincena de enero, aunque los precios presentan importantes diferencias según la superficie, la ubicación, los amenities y las fechas contratadas.
